Pourquoi Roquebrune-Cap-Martin séduit tant les acheteurs italiens

Entre Monaco et Menton, Roquebrune-Cap-Martin est devenue l’une des destinations préférées des acheteurs italiens en quête d’une villa de luxe. Vue mer panoramique, climat doux toute l’année, proximité immédiate avec la frontière italienne et le dynamisme monégasque : la commune coche toutes les cases pour un investissement haut de gamme, que ce soit en résidence secondaire ou en pied-à-terre stratégique sur la Côte d’Azur.

Pour un acheteur italien, acquérir une villa à Roquebrune-Cap-Martin, c’est profiter d’un style de vie « Riviera » tout en restant à quelques heures de voiture de la Ligurie, du Piémont ou de la Lombardie. C’est aussi diversifier son patrimoine dans un marché immobilier parmi les plus recherchés d’Europe, avec un cadre juridique et fiscal stable.

Les quartiers les plus prisés pour une villa de luxe

Toutes les villas de Roquebrune-Cap-Martin ne se valent pas. Pour un acheteur italien, le choix du quartier est essentiel, à la fois pour le plaisir d’y vivre et pour la valeur de revente à long terme.

Le Cap Martin

C’est le secteur mythique. Villas d’architecte, grandes propriétés arborées, accès privés à la mer, vues spectaculaires sur Monaco et la baie : le Cap Martin est le cœur du marché ultra-luxe.

• Cadre très résidentiel, calme et sécurisé
• Présence de nombreuses résidences secondaires de familles internationales
• Prix au mètre carré parmi les plus élevés de la Côte d’Azur (souvent à plusieurs dizaines de milliers d’euros/m² pour les propriétés les plus rares)

Le Hameau

Un peu en retrait du bord de mer, Le Hameau offre un compromis intéressant : villas contemporaines, souvent avec piscine et vue mer, dans un environnement plus familial et verdoyant, à des prix généralement inférieurs au Cap Martin tout en restant très haut de gamme.

Le village médiéval de Roquebrune

Pour les amateurs de charme authentique, le village perché offre quelques maisons et petites villas avec un caractère historique unique. Moins adapté à ceux qui recherchent un grand terrain plat ou un accès immédiat à la mer, mais parfait pour les acheteurs en quête de vues spectaculaires et d’atmosphère pittoresque.

Les abords de Monaco

Certaines villas de Roquebrune-Cap-Martin sont recherchées précisément pour leur proximité immédiate avec Monaco, tout en profitant d’un environnement plus résidentiel. Idéal pour les familles ou les professionnels travaillant en Principauté.

Budget, niveaux de prix et critères déterminants

Le marché des villas de luxe à Roquebrune-Cap-Martin se situe dans une fourchette très haute. Pour un acheteur italien, il est important d’arriver avec une idée claire du budget nécessaire.

Fourchettes de prix indicatives

• Villas de prestige avec vue mer et piscine : souvent à partir de 3–4 millions d’euros
• Propriétés d’exception au Cap Martin, pied dans l’eau ou grandes parcelles : 10 millions d’euros et plus
• Maisons avec un peu de vue mer, à rénover ou en secteur secondaire : budgets parfois légèrement inférieurs, mais rares

Les critères qui font exploser le prix

• Vue mer panoramique et imprenable
• Proximité de la mer ou accès direct
• Superficie du terrain (plus de 1 500–2 000 m² est déjà très recherché)
• Architecture contemporaine, grandes baies vitrées, finitions haut de gamme
• Présence de piscine, pool house, spa, salle de sport, garage fermé pour plusieurs voitures
• Position dominante avec vue sur Monaco, très prisée par une clientèle internationale

Le cadre juridique français : ce que doit savoir un acheteur italien

Le droit immobilier français est très protecteur pour l’acheteur, mais il répond à des règles spécifiques qu’il est indispensable de comprendre avant de signer quoi que ce soit.

Rôle central du notaire

En France, toute vente immobilière doit obligatoirement être passée devant notaire (article 1583 du Code civil, combiné à l’article 710-1 sur la publicité foncière). Le notaire :

• vérifie la propriété du vendeur et l’absence de charges cachées,
• contrôle les servitudes, hypothèques, droits de passage,
• perçoit et reverse les droits de mutation à l’État,
• assure la sécurité juridique de la transaction.

L’acheteur italien peut choisir son propre notaire en France, y compris en complément du notaire du vendeur : les deux notaires partagent alors les honoraires, sans surcoût global.

Promesse ou compromis de vente

Avant l’acte définitif, les parties signent généralement une promesse de vente ou un compromis de vente. Il s’agit d’un contrat préliminaire très engageant, régi notamment par le Code civil (articles 1589 et suivants).

• Une indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix) est versée à ce stade.
• L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours pour un logement à usage d’habitation (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Diagnostics obligatoires

Le Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de fournir un dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, termites, électricité, gaz, risques naturels, etc.). Ces obligations découlent notamment des articles L271-4 et suivants du CCH. Pour un acheteur étranger, ils constituent une précieuse source d’informations sur l’état réel de la villa.

Fiscalité française et spécificités pour les résidents italiens

Acheter en France en tant que résident italien implique de prendre en compte la fiscalité locale, mais aussi la convention fiscale franco-italienne.

Droits de mutation à l’achat

Lors de l’acquisition, l’acheteur paie des droits de mutation (souvent appelés « frais de notaire »), qui comprennent :

• les droits d’enregistrement et taxes au profit de l’État et des collectivités,
• la rémunération du notaire, réglementée par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978,
• les débours (frais administratifs).

Pour un bien ancien, ces frais s’élèvent généralement autour de 7–8 % du prix d’achat.

Impôt sur la plus-value en cas de revente

En cas de revente avec plus-value, un non-résident est imposé selon le régime de l’article 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI). Les points clés :

• taxation de la plus-value au taux de 19 % + prélèvements sociaux (avec règles spécifiques pour certains non-résidents),
• abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans,
• possible désignation d’un représentant fiscal en France, selon le montant et la situation du vendeur.

Convention fiscale France – Italie

La convention fiscale signée entre la France et l’Italie (notamment l’article relatif aux revenus immobiliers) vise à éviter la double imposition. En pratique, les revenus tirés d’un bien situé en France sont imposables en France, avec mécanismes de crédit d’impôt ou d’exonération dans le pays de résidence. Il est fortement conseillé de consulter un fiscaliste maîtrisant les deux systèmes pour optimiser la détention de la villa (personne physique, SCI française, structure patrimoniale, etc.).

Financer sa villa de luxe en tant qu’acheteur italien

Beaucoup d’acheteurs italiens paient comptant, mais le financement bancaire reste possible, y compris pour un non-résident.

Emprunter auprès d’une banque française

• Les banques françaises exigent en général un apport important (souvent au moins 30 % du prix).
• La capacité d’emprunt est calculée sur l’ensemble des revenus et charges, y compris en Italie.
• Les taux restent attractifs à long terme, avec des durées de 15 à 25 ans selon les profils.

Garanties demandées

• Hypothèque ou privilège de prêteur de deniers sur la villa achetée ;
• Éventuels nantissements d’actifs financiers ;
• Assurance emprunteur, parfois plus complexe à obtenir pour les non-résidents mais tout à fait réalisable avec un bon dossier.

Étapes clés pour acheter sereinement depuis l’Italie

Pour un acheteur non-résident, la clé est d’être bien accompagné à chaque étape. Un process clair permet d’éviter les mauvaises surprises.

1. Définir votre projet

• Usage : résidence secondaire, investissement locatif saisonnier, résidence principale à moyen terme ?
• Budget global : prix + droits de mutation + éventuels travaux + ameublement.
• Localisation précise : proximité Monaco, calme absolu, accès plage, etc.

2. Sélectionner des biens vraiment adaptés

Le marché de Roquebrune-Cap-Martin est très confidentiel : de nombreuses villas de luxe ne sont jamais publiées sur les portails grand public. D’où l’importance de travailler avec une agence locale spécialisée, capable de proposer des biens « off-market » ou à diffusion restreinte.

3. Organiser vos visites

• Planifier un séjour court mais intensif sur place, avec visites regroupées.
• Utiliser des visites virtuelles et vidéos détaillées en amont pour pré-sélectionner.
• Prévoir un temps pour étudier le voisinage, les accès, le bruit, l’exposition au vent ou au soleil.

4. Négocier et sécuriser l’offre

Une fois la villa idéale trouvée, l’offre d’achat doit être argumentée et structurée. Sur un segment aussi haut de gamme, la négociation porte souvent plus sur les délais, les conditions suspensives, ou certains équipements, que sur une forte baisse de prix. La signature du compromis ou de la promesse actera juridiquement l’engagement, avec les clauses suspensives adaptées (obtention de financement, travaux, régularisation d’une situation urbanistique, etc.).

5. Finaliser chez le notaire

Entre le compromis et l’acte définitif, il faut compter en moyenne 2 à 3 mois. Pendant ce temps, le notaire vérifie l’urbanisme (code de l’urbanisme, plan local, conformités des constructions, autorisations), l’absence d’hypothèques problématiques, et tous les éléments juridiques. La signature peut se faire en France ou à distance, avec procuration authentique.

Vivre et profiter de sa villa : un art de vivre entre Monaco et Menton

Au-delà de l’aspect patrimonial, une villa de luxe à Roquebrune-Cap-Martin, c’est un choix de vie. Pour un acheteur italien, c’est la possibilité de passer du week-end prolongé en famille à un séjour plus long, tout en gardant un accès facile à l’Italie.

• Accès rapide à Monaco pour le travail, les événements (Grand Prix, Yacht Show, Rolex Masters Monte-Carlo, etc.), les restaurants et les boutiques de luxe.
• Proximité de Menton, son bord de mer, ses jardins, son festival de musique, ses restaurants à la cuisine méditerranéenne raffinée.
• Réseau d’écoles internationales, services de santé de haut niveau, infrastructures sportives de qualité (golf, tennis, sports nautiques).

C’est aussi un excellent point de départ pour explorer toute la Riviera française et italienne : quelques minutes suffisent pour franchir la frontière et retrouver Sanremo, Bordighera ou Imperia, tout en revenant le soir dans le calme de votre propriété, face à la Méditerranée.

Pour les acheteurs italiens, Roquebrune-Cap-Martin représente ainsi bien plus qu’un simple investissement immobilier : c’est une passerelle entre deux cultures, deux pays, et un art de vivre « Riviera » que peu de lieux au monde peuvent offrir avec autant d’élégance.